Koophuizen zijn vaak liefde op het eerste gezicht. Bij de bezichtiging weet u het meteen: dit is 'm! Dan moet u een bod uitbrengen. Hoe werkt dat? Is uw eerste bod meteen bindend? Wanneer bent u in onderhandeling met de verkoper? Wat zijn uw rechten als koper? We leggen het graag voor u uit.

Het belangrijkste: een mondeling bod is niet bindend. Volgens de wet is er alleen een overeenkomst als dat op papier staat en door de koper is ondertekend. Heeft u in al uw enthousiasme een bod gedaan waar u spijt van heeft? Geen nood. In deze fase zit u nog nergens aan vast.

Wanneer is een bod bindend?

Als u het met de verkoper eens bent over de prijs en de voorwaarden, kunt u een voorlopig koopcontract tekenen. Dat is in principe bindend, maar er zijn uitzonderingen. Na het ondertekenen heeft u altijd drie dagen bedenktijd. Van die drie dagen moeten er minstens twee gewone werkdagen zijn. Binnen die periode mag u zonder reden de koop afzeggen.

Het is verstandig om altijd ontbindende voorwaarden op te nemen in het koopcontract. Deze beschermen u tegen financiële problemen als u bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt of als achteraf blijkt dat de woning verborgen gebreken heeft.

Financieringsvoorbehoud

Bij het uitbrengen van het bod en in de koopovereenkomst kunt u financieringsvoorbehoud opnemen. Hierin geeft u aan u te beroepen op financieringsvoorbehoud, wanneer u op een bepaalde datum niet beschikt over koopsom (+ kosten koper). U geeft ook aan gebruik te willen maken van een hypothecaire geldlening bij een geldverstrekker. U verplicht uzelf om al het mogelijke te doen om de financiering rond te krijgen.

Bouwkundige keuring

Een andere ontbindende voorwaarde die in veel contracten staat, is een ongunstige bouwkundige keuring. Blijkt er veel mis met het huis, dan kunt u nog zonder boete onder de koop uit. Ook het niet krijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG) kunt u op laten nemen als ontbindende voorwaarde.

Het is niet zo dat de overeenkomst uit zichzelf ongeldig wordt, als aan een van de ontbindende voorwaarden is voldaan. U dient zelf binnen een bepaalde termijn schriftelijk richting de makelaar of de verkopende partij de koopovereenkomst te ontbinden.

Zijn er geen geldige redenen om van de koop af te zien en zit de bedenktijd erop? Dan is het voorlopig koopcontract bindend. U kunt nog steeds weigeren het huis te kopen, maar dan bent u de verkoper een boete verschuldigd van 10% van de koopsom.

Mag een makelaar met meerdere kopers onderhandelen?

Een verkopend makelaar mag geen potentiële kopers tegen elkaar uitspelen. Het bod van de één mag dus niet gebruikt worden om een hoger bod te ontlokken bij de ander. Het is echter een misverstand dat een verkoper geen biedingen meer mag overwegen als hij in onderhandeling is.

Als er een tweede koper geïnteresseerd is, staat het hem zelfs vrij om de vraagprijs te verhogen. De makelaar zal vervolgens vragen om een uiterst bod te doen op het huis. Als dat bod te laag is, kan hij de onderhandelingen afbreken om door te gaan met de tweede koper.

Gaat u op huizenjacht, dan is een goede voorbereiding belangrijk. Kom vooraf eens langs bij uw Zelfstandig Adviseur voor een vrijblijvende verkenning van uw financieringsmogelijkheden. Als snel handelen vereist is, is de kans kleiner dat u straks in de problemen komt.

Wilt u een nieuwe hypotheek afsluiten of uw bestaande hypotheek oversluiten? Dan is een taxatierapport nodig. Het koophuis is onderpand voor de hypotheeklening. De hypotheekverstrekker wil zekerheid over de waarde van het onderpand.

En dit stelt u vast met een woningtaxatie.

Taxatie van de koopwoning is vrijwel altijd verplicht als u een hypotheek wilt afsluiten. Meestal komt een taxateur langs om de waarde van uw woning te bepalen. Maar het is ook mogelijk om een modelmatige taxatie te laten doen, waarbij uw woning niet wordt bezichtigd. Randvoorwaarde hierbij is dat de hoogte van de hypotheek niet meer is dan 90% van de op deze manier vastgestelde waarde.

Handig, zo’n taxatie

De hoogte van uw hypotheek is gebaseerd op de woningwaarde volgens de taxatie en niet de vraagprijs. Zo weet u meteen of u meer of minder betaalt dan de marktwaarde van het huis. Een uitzondering op die verplichting is de aankoop van een nieuwbouwhuis (tot een bedrag van € 500.000). In dat geval is vaak een schriftelijke koop- of aannemingsovereenkomst voldoende.

Bij elke hypotheekaanvraag is een zogenaamde 'gevalideerde taxatie' verplicht; dat betekent dat de taxateur zijn rapport laat controleren door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Het NWWI controleert of het taxatierapport voldoet aan alle eisen.

Waar let de taxateur op?

De taxateur let op een aantal punten. Onder andere:

• de inhoud en grootte van het huis
• de totale oppervlakte inclusief balkon, tuin en/of garage
• de functionaliteit van de indeling van de ruimtes
• de staat van het onderhoud.

Ook kijkt de taxateur naar bijvoorbeeld de bereikbaarheid van voorzieningen en eerder verkochte woningen in de buurt. Alle bevindingen legt hij vast in het taxatierapport. Zowel de hypotheekverstrekker als uzelf ontvangt een exemplaar.

Zo regelt u de woningtaxatie

Het is verstandig om de taxatie uit te laten voeren voor de ontbindende voorwaarde van de financiering verlopen is. Als blijkt dat de woning niet zoveel waard is als u ervoor betaalt, krijgt u geen volledige financiering van uw woning. In dat geval kunt u mogelijk het huis niet betalen.

U kunt zelf een erkende taxateur opdracht geven, of uw Zelfstandig Adviseur kan dit doen. Een woningtaxatie kan binnen 1 week uitgevoerd zijn. Het taxatierapport mag niet ouder zijn dan zes maanden op het moment dat u de hypotheekaanvraag indient.

De kosten

U betaalt als koper voor de taxatie. De exacte kosten zijn van meerdere zaken afhankelijk, maar u kunt denken aan een bedrag tussen de € 250 en € 350. Voor de controleren van het taxatierapport door het NWWI betaalt u gemiddeld € 45.

Bijkomende kosten zijn administratiekosten, kadastrale kosten, omzetbelasting en eventuele verschotten. Verschotten zijn mogelijke kosten voor bijvoorbeeld het opvragen van informatie bij de gemeente. Het tarief van de taxateur verschilt per aanbieder. Ook de grootte van het huis heeft invloed op de uiteindelijke taxatiekosten. Heeft u de taxatie nodig om een woning aan te schaffen, dan zijn de taxatiekosten aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Taxatie voor andere doeleinden?

U kunt ook zelf een woningtaxatie aanvragen. Bijvoorbeeld als u uw huis wilt verkopen. Zo kunt u de marktwaarde gebruiken om de vraagprijs vast te stellen. Daarnaast kan een woningtaxatie zinvol zijn als u een erfenis ontvangt, een (opstal)verzekering wilt afsluiten of bezwaar wilt maken tegen de WOZ-waarde van de gemeente.

Loopt je rentevaste periode af? Dan is het verstandig om je hypotheek eens kritisch te onderzoeken. Wij zetten alle mogelijkheden voor je op een rijtje!

Wat is een rentevasteperiode?

Meestal sluit je in Nederland een hypotheek af met een looptijd van 30 jaar. De looptijd deel je op in een aantal rentevastperiodes: blokken van minimaal 1 tot maximaal 30 jaar waarin je de rente vast zet. Tijdens deze periode weet je welke rente je moet betalen.

Bij het aflopen van de rentevastperiode kies je voor een nieuwe termijn en bijbehorende rente. Dit kan bij je bestaande geldverstrekker of een nieuwe partij. Heb je veel gespaard? Dan kan je in meeste gevallen ook de hypotheek of een deel daarvan boetevrij aflossen.

Wat gebeurt er als de rentevaste periode afloopt?

Drie maanden voor het aflopen van de rentevastperiode stuurt jouw geldverstrekker een nieuw renteaanbod. Dit aanbod bevat een overzicht van de mogelijke rentevastperiodes met bijbehorende rentes. Zo heb je voldoende tijd om na te denken over alle mogelijkheden.

Maak een keuze uit het aanbod dat je hebt ontvangen. Is jouw rentevastperiode verlopen en heb je geen contact opgenomen met jouw hypotheekverstrekker? Dan zal deze de overeenkomst met dezelfde termijn verlengen. De rente die je betaalt over de hypotheek kan hoger of lager uitvallen. Handel dus tijdig!

1. Oversluiten hypotheek

Het einde van de rentevastperiode is jouw kans om je hypotheek nog eens kritisch te onderzoeken. Is jouw privésituatie veranderd? Neem dit dan ook mee in jouw keuze.

Dit is ook het moment waarop je boetevrij de hypotheek kunt oversluiten, tenminste als alle leningsdelen tegelijk aflopen. Loopt maar één van de leningdelen af? Dan moet je bij het oversluiten mogelijk wel een boete betalen voor de andere leningdelen.

Neem enkele maanden voor het aflopen van de rentevastperiode contact op met jouw adviseur. Deze vraagt enkele voorstellen op. Hiervoor betaal je advieskosten. De adviseur geeft advies over de binnengekomen voorstellen en kijkt bijvoorbeeld naar:

• De lengte van de rentevastperiode: hoeveel jaar je de hypotheekrente vastzet;
• De hoogte van de rente voor deze termijn;
• De hypotheekvoorwaarden, denk aan de mogelijkheid voor het tussentijds aanpassen van de lening.

Voor het overstappen kijk je naar de voordelen, maar verdiep je je ook in de bijkomende oversluitkosten. Bij het opzeggen van de bestaande lening en opnemen van een nieuwe lening voor de hypotheek, moet je rekening houden met de volgende kosten:

• Taxatiekosten;
• Notariskosten;
• Advieskosten voor de nieuwe hypotheek.

2. Vernieuwen bij je eigen bank, verzekeraar of pensioenfonds

Heb je de voorstellen van andere aanbieders vergeleken met die van je eigen geldverstrekker? Dan weet je of de voordelen opwegen tegen de extra kosten. Ga je er financieel of qua voorwaarden niet op vooruit? Dan blijf je bij jouw eigen geldverstrekker.

3. Aflossen

Ontvang je een erfenis, bonus of heb je andere financiële middelen? Dan kan je bij het aflopen van de rentevastperiode, je lening gedeeltelijk of volledig boetevrij aflossen. Wil je leningsdelen waarvan de rente niet afloopt ook aflossen, dan moet je mogelijk een boete betalen. Zorg dat je voor de renteherzieningsdatum een extra aflossing doet op het aflopende gedeelte. Je nieuwe voorstel gaat namelijk op die datum lopen.

De markt van koopwoningen trekt fors aan. Bestaande koopwoningen zijn in januari van dit jaar 4,1 % duurder geworden ten opzicht van een jaar geleden. Ook het aantal kooptransacties stijgt. In januari van dit jaar was het aantal transacties 26 % hoger dan in januari 2015. Deze stijging is het gevolg van het zich herstellende consumentenvertrouwen in combinatie met een aanhoudend lage rente.

Te weinig huurwoningen; kopen wordt aantrekkelijker
De positieve ontwikkelingen op de markt van koopwoningen worden verder versterkt door de gang van zaken op de markt van huurwoningen. In de vrijesectorhuurwoningen is een groot tekort aan huurwoningen ontstaan. Het gevolg hiervan is, dat de huurprijzen voor deze woningen sterk stijgen. In het laatste kwartaal van 2015 zijn deze huren met 5 % gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2014. Ook in de sociale sector is er een groot tekort aan huurwoningen. Op deze gespannen markt wordt het voor steeds meer mensen, die in andere tijden een woning zouden huren aantrekkelijker om een woning te kopen.

Opletten voor overkreditering
De huidige rente is historisch laag. Echter, deze lage rente heeft ook het risico, dat consumenten meer of grotere leningen aangaan die op lange termijn onverstandig kunnen zijn, want in de toekomst zal deze rente weer stijgen. Het risico bestaat dat, wanneer de rente stijgt, consumenten hun maandelijkse lasten niet meer kunnen dragen. Kunnen deze lasten nog nét wel gedragen worden, dan dreigt het gevaar, dat er onvoldoende ruimte is voor andere belangrijke reserveringen zoals de oudedagsvoorziening.

Woonlasten huiseigenaren kunnen nu al lager uitvallen
Recent onderzoek van SNS wijst uit, dat twee derde van de Nederlandse huizenbezitters met een hypotheek van vóór 2013 op dit moment een hogere hypotheekrente betaalt, dan de actuele rentestand. Opvallend is, dat de helft van deze groep huiseigenaren geen enkele actie onderneemt om een lagere rente te krijgen. Veel mensen reageren niet, omdat zij denken dat altijd een boeterente verschuldigd is. Dit is echter niet het geval. Veel banken geven bij voorbeeld een lagere rente, wanneer de waarde van de woning hoger is, dan de resterende hypotheekschuld. Maar ook wanneer er wel boeterente moet worden betaald, dan kan deze vaak in het nieuwe lening bedrag worden opgenomen, waardoor meteen lagere woonlasten worden verkregen.

Advies loont
Of het nu gaat om de vraag of het beter is om te huren of te kopen, het bepalen van een verantwoord lening bedrag, of de vraag of de bestaande woonlasten verlaagd kunnen worden, dan is het altijd verstandig om hierover een advies in te winnen bij een onafhankelijk financieel adviseur. Ons kantoor is onafhankelijk. Dit wil zeggen dat geen enkele verzekeringsmaatschappij of bank invloed heeft op de inhoud van onze adviezen. Hierdoor kunnen wij altijd die adviezen geven, waarvan wij op grond van de feiten denken dat die voor de betreffende klant het meest passend zijn.

Wilt u dus informatie rondom het huren of kopen van een woning of hebt u vragen over uw bestaande hypotheek, neemt u dan contact op met ons kantoor. Aan de hand van uw woonwensen en uw financiële situatie kunnen wij u adviseren over verantwoorde en betaalbare hypotheeklasten, over uw huidige hypotheeklasten in relatie tot de actuele rentestand, over de hypotheekvorm, over de duur van de rentevaste periode en over speciale voorwaarden en mogelijke risico’s.